Laufende Aufwendungen des Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümerin

Der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümerin hat als (Mit-)Eigentümer oder (Mit-)Eigentümerin alle Aufwendungen für die Liegenschaft, d.h. alle Kosten, die bei der Nutzung und Bewirtschaftung der Liegenschaft anfallen, anteilig zu tragen. Solche Aufwendungen können sein:

• Betriebskosten und sonstige Bewirtschaftungskosten
• Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen
• Verwaltungskosten
• Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
• Beiträge zur Rücklage
• Annuitäten

Betriebskosten und sonstige Bewirtschaftungskosten

Unter Betriebskosten werden die einem Wohnungseigentümer oder einer Wohnungseigentümerin gegenüber verrechenbaren Kosten verstanden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) spricht in diesem Zusammenhang von "Aufwendungen" oder "Bewirtschaftungskosten". Im Gegensatz zum Mietrechtsgesetz enthält das WEG keine genaue Aufzählung der Betriebskosten. Neben den Betriebskosten, wie sie im Mietrechtsgesetz aufgezählt sind, das sind

• Wasser- und Abwassergebühr,
• Kehrgebühren für die Rauchfangkehrung,
• Müllabfuhr,
• Schädlingsbekämpfung,
• Stiegenhaus- und Hofbeleuchtung,
• diverse Versicherungen (Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasserschaden-, Sturmschaden-, Glasbruchversicherung),
• Hausbetreuungskosten,
• öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer)

müssen vom Wohnungseigentümer oder von der Wohnungseigentümerin noch zusätzlich alle anderen möglicherweise auftretenden Bewirtschaftungskosten getragen werden. Solche sind z.B.

• Rechtsanwaltskosten, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft klagt oder geklagt wird
• Bankspesen für die Führung des Kontos der Wohnungseigentümergemeinschaft

Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen

Gemeinschaftsanlagen sind beispielsweise Aufzüge, Waschküchen, zentrale Wärmeversorgungsanlagen, Saunen, Schwimmbäder oder auch Grünanlagen. Sofern nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist oder aufgrund objektiver Umstände einige Miteigentümer und Miteigentümerinnen von der Benützung gewisser Anlagen ausgeschlossen sind, sind die Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen von den Miteigentümern und Miteigentümerinnen anteilsmäßig zu tragen.

Verwaltungskosten

In Eigentumswohnungshäusern, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen verwaltet werden, gibt die Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO) die Obergrenze der Verwaltungskosten vor.

Wird die Verwaltung von einem gewerblichen Immobilienverwalter oder einer gewerblichen Immobilienverwalterin besorgt, so unterliegt dessen oder deren Honorar keiner gesetzlichen Begrenzung. Unverbindliche Empfehlungen sind in den "Richtlinien für die Immobilienverwaltung der Bundesinnung der Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Inkassobüros" enthalten.

Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten

Diese Kosten entstehen durch die ordnungsgemäße Erhaltung des Gebäudes und aller allgemeinen Teile der Liegenschaft. Sie umfassen beispielsweise:

• Arbeiten an der Außenseite des Gebäudes (Dach, Fassade, Außenfenster)
• Arbeiten am Stiegenhaus
• Reparatur sämtlicher Ver- und Entsorgungsleitungen

Die Kosten notwendiger Reparaturen an Gemeinschaftsanlagen zählen ebenfalls zu den Erhaltungskosten des Hauses. Ist eine Reparatur nicht mehr wirtschaftlich, so gilt der Ersatz der Anlage als Erhaltungsarbeit.

Gewisse Erhaltungsarbeiten in den Wohnungen von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümerinnen, sofern es sich um Schäden handelt, die den Bauzustand des Hauses gefährden (z.B. Gasrohr-, Wasserrohrgebrechen, Kaminschäden), obliegen ebenfalls der Gemeinschaft.

Hinweis: Durch die Ansparung einer Rücklage werden anfallende Kosten gedeckt. In diesem Fall sollte es bei Auftreten von Erhaltungsarbeiten zu keiner direkten zusätzlichen Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen kommen, außer die Rücklage weist keine ausreichende Deckung auf.

Beiträge zur Rücklage

In jeder Eigentumswohnanlage ist gesetzlich verpflichtend eine Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden.

Die Höhe der regelmäßigen Zahlungen der Miteigentümer und Miteigentümerinnen richtet sich nach der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen und wird als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung grundsätzlich vom Verwalter oder von der Verwalterin festgesetzt. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen kann dem Verwalter oder der Verwalterin diesbezüglich jedoch durch formellen Beschluss eine Weisung erteilen.

Hinweis: Der Verwalter oder die Verwalterin hat die Rücklage gesondert, auf einem eigenen Konto, verzinst anzulegen.

Annuitäten

Beim Bau von Eigentumswohnanlagen werden oft vom jeweiligen Bauträger Kredite für einen Teil der Herstellungskosten aufgenommen, welche von der Wohnungseigentümergemeinschaft übernommen und von den einzelnen Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümerinnen anteilig zurückgezahlt werden. Diese Art der Finanzierung ist vor allem bei von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichteten Eigentumswohnungen üblich. Beim Kauf sollte man sich einen genauen Finanzierungsplan geben lassen.