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Grundstückskauf

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Diese Seiten sollen Ihnen eine Hilfestellung sein, wenn Sie in Österreich eine Liegenschaft bzw. Eigentumswohnung erwerben wollen.

Was Sie im Rahmen Ihres Grundstückskaufes beachten müssen:

Einsichtnahme in Flächenwidmungs- und Bebauungspläne

Um zu erfahren, ob und wie auf dem gewünschten Grundstück gebaut werden darf, liegen bei den Gemeindeämtern (in Wien bei der MA 21) die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne zur allgemeinen Einsicht auf.

Dort erfahren Sie auch, wo und ob es für bestimmte Gebiete Abdrucke der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne gibt. Diese können gegen einen Unkostenbeitrag käuflich erworben werden.

TIPP
Informationen über Grundstücksvermessungen, rechtliche Grundlagen, Kartographie etc. erhalten Sie auf der Seite des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen.

Grundbuchsauszug vor dem Kauf eines Grundstücks

Überprüfen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks auf jeden Fall im Grundbuch alle gesetzlichen Auflagen, Rechte und Beschränkungen, wie Eigentum der Verkäuferin/des Verkäufers, Hypotheken, Pfandrechte, Vorkaufsrechte, Wegerechte, Kanäle, Leitungen, Bäche.

Zu diesem Zweck sollten Sie sich einen möglichst aktuellen Grundbuchsauszug verschaffen, den Sie bei jedem Bezirksgericht oder Vermessungsamt über jede in Österreich gelegene Liegenschaft erhalten.

Über Anschlüsse an die Grundstücksdatenbank verfügen aber auch Notarinnen/Notare und Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte sowie eine Reihe anderer mit Grundstückstransaktionen befassten Personen und Stellen.

Das Grundbuch ist auch über das Internet abfragbar! Eine solche Abfrage ist jedoch kostenpflichtig. Der Datenbankzugang erfolgt im Auftrag des Bundesministeriums für Justiz über die dafür eingerichteten Verrechnungsstellen.

Kaufvertrag

Kaufabwicklung

Wegen der Komplexität der mit dem Eigentumserwerb von Liegenschaften zusammenhängenden rechtlichen Fragen ist es in der Regel sinnvoll, die Hilfe einer Notarin/eines Notars bzw. einer Rechtsanwältin/eines Rechtsanwaltes bei der Vertragsverfassung und Verbücherung in Anspruch zu nehmen.

Grundsätzlich ist es möglich, dass Sie den Kaufvertrag (samt der Aufsandungserklärung) anhand von Mustern selbst aufsetzen und gemeinsam mit Ihrer Vertragspartnerin/Ihrem Vertragspartner einen eine Notarin/einen Notar bzw. ein Bezirksgericht zum Zweck der öffentlichen Beglaubigung der Unterschriften aufsuchen.

Abwicklung des Kaufvertrags

Für die Abwicklung des Kaufvertrags wären zunächst die Besonderheiten zu beachten, die das österreichische Recht für den Erwerb und Verlust bücherlicher Rechte (Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeiten etc.) vorsieht:

  • Grundbücherlicher Eintragungsgrundsatz
    Das Eigentum an einer Liegenschaft erlangen Sie nicht schon dadurch, dass Sie den Kaufvertrag unterfertigen, die Liegenschaft faktisch übernehmen und den Kaufpreis bezahlen. Vielmehr ist für diesen Eigentumserwerb Ihre Eintragung im Grundbuch als neue Eigentümerin/neuer Eigentümer erforderlich.
  • Grundbücherlicher Prioritätsgrundsatz
    Hier liegt eine weitere Gefahr für unvorsichtige Käuferinnen/Käufer! Der Rang einer Eintragung im Grundbuch richtet sich nach dem Zeitpunkt des Einlangens des entsprechenden Grundbuchsgesuchs. Der Grund, sich das Grundbuch vor dem Kauf (und vor allem auch vor der Überweisung des Kaufpreises) näher anzusehen, besteht eben gerade darin, dass alle im Rang vor der Einverleibung des Eigentums der Käuferin/des Käufers eingetragenen Rechte grundsätzlich von dieser/diesem zu übernehmen sind gegen sie/ihn wirken.

Genehmigungsverfahren für Angehörige von Drittstaaten

Erwerben Ausländerinnen/Ausländer Eigentum oder Miteigentum an Liegenschaften, muss dies behördlich genehmigt werden. Ausgenommen sind Angehörige von EU- und EWR-Mitgliedstaaten, die Inländerinnen/Inländern gleichgestellt sind. Ein Genehmigungsverfahren muss grundsätzlich nur von Angehörigen von Drittstaaten durchgeführt werden.

Da die genauen Bestimmungen für den Ausländergrunderwerb im Ausländergrunderwerbsgesetz der einzelnen Bundesländer geregelt sind, erhalten Sie hier nur einen groben Überblick über die Vorgangsweise.

Wenden Sie sich vor Antragstellung direkt an die zuständige Grundverkehrsbehörde. Dort erfahren Sie alles Weitere über bundesländerspezifische Bedingungen für Ihre Genehmigung und erhalten genaue Informationen (z.B. über die Einreichfrist). Weiters können Sie auch erfragen, ob Sie den Antrag auf Genehmigung dort oder in der zuständigen Gemeinde einbringen müssen (z.B. in Vorarlberg).

Eine Genehmigung wird erteilt, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht und wenn staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden.

Zuständige Stelle

Das Amt der jeweiligen Landesregierung bzw. die jeweilige Bezirksverwaltungsbehörde

Erforderliche Unterlagen

  • Antrag auf Genehmigung
    (je nach Behörde: Antragsformular oder formloser Antrag)
  • Vertrag oder Vertragsentwurf (in Kopie)
  • Erklärung der Nutzung der Liegenschaft
  • Lageplan
  • Aktuellen Grundbuchsauszug
    (Grundbuchseinsicht ist bei Gericht, Notarinnen/Notaren und per Internet möglich)
  • Reisepass
  • Bei Erwerb durch eine juristische Person: zusätzlich
    • Aktueller Firmenbuchauszug
    • Gesellschaftsvertrag
    • Gewerbeberechtigung
  • Bei Erwerb durch einen Verein: zusätzlich
    • Auszug aus dem Vereinsregister und Vereinsstatuten
    • Nachweis der Staatsangehörigkeit der Mitglieder des Leitungsorgans des Vereins
  • Einkommensnachweis (fallweise)

Kosten

Die Höhe der Abgaben ist in jedem Bundesland anders geregelt.

Kontaktadressen in den Bundesländern

Auf folgenden Seiten finden Sie Kontaktadressen und/oder nähere Informationen zu den jeweiligen bundesländerspezifischen Voraussetzungen:

TIPP
Zum Teil bieten die für die einzelnen Bundesländer zuständigen Behörden Antragsformulare auch zum Download im PDF-Format an.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht (Angehörige von EU- und EWR-Mitgliedstaaten)

Die Angehörigen eines Staates, der Mitglied der Europäischen Union (EU) oder Vertragspartner des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) ist, werden Inländerinnen/Inländern gleichgestellt und benötigen daher keine behördliche Genehmigung für einen Grundstückskauf in Österreich.

Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung)

Um Eigentum an einer Liegenschaft zu erwerben, muss beim zuständigen Grundbuchsgericht um Einverleibung des Eigentumsrechts angesucht werden.

Hierfür muss ein Grundbuchsgesuch gestellt werden, das beispielsweise folgende Daten enthält:

  • Genaue Angabe der Liegenschaft
  • Vor- und Zuname sowie
  • Stand und Wohnort der Antragstellerin/des Antragstellers

Das Grundbuchsgesuch muss – zusammen mit den notwendigen Dokumenten – grundsätzlich schriftlich beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. In einfachen Fällen (Löschungsanträge, Anträge um Namensänderungen, einfache Eigentumsübertragungen) können seit 1. November 2012 Grundbuchsgesuche auch bei Gericht zu Protokoll erklärt werden d.h. mündlich bei Gericht vorgebracht werden.

Da die richtige Formulierung des Einverleibungsantrags aufgrund der Formstrenge des Grundbuchsrechts fehleranfällig ist und damit die Gefahr einer notwendigen Verbesserung des Antrags bzw. der Abweisung des Einverleibungsgesuchs besteht, ist es sinnvoll und ratsam, sich bei der Vertragsverfassung und Verbücherung der fachkundigen Beratung einer Rechtsanwältin/eines Rechtsanwalts oder einer Notarin/eines Notars zu bedienen.

Erforderliche Unterlagen
  • Kaufvertrag mit gerichtlich oder notariell beglaubigter Unterschrift von sämtlichen Vertragsparteien
  • Bei Wohnungseigentumsobjekten (sofern an der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet werden soll): zusätzlich
    • Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten über den Bestand an selbständigen Wohnungseigentumsobjekten
    • Nutzwertgutachten durch eine Ziviltechnikerin/einen Ziviltechniker bzw. durch allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige oder die rechtskräftige Entscheidung über die Nutzwertfestsetzung durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht (in Wien: MA 50)
  • Allfällige Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung bzw. Verpfändung
  • Selbstberechnungserklärung bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
  • Allfällige Löschungs- bzw. Zustimmungserklärungen von finanzierenden Banken, Vorkaufsberechtigten oder dergleichen
  • Allfällige grundverkehrsbehördliche Genehmigung
    (ACHTUNG: Es gibt neun Grundverkehrsgesetze, somit für jedes Bundesland eine andere Regelung in Bezug auf die Ausländereigenschaft, land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke oder Vorbehaltsgemeinden)
  • Staatsbürgerschaftsnachweis, Nachweis der EU-Staatsangehörigkeit
Gebühren
  • Eingabengebühr für das Grundbuchsgesuch: 42 Euro
    (zu vergebühren durch Einzahlung auf das Gerichtskonto mit Bankomat- oder Kreditkarte oder durch elektronische Abbuchung).
    Wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt: 59 Euro
  • Zusätzlich für die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts: 1,1 Prozent vom Wert des Rechts
    Diese Eintragungsgebühr wird im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben und kann mittels Zahlschein beglichen werden. Wird die Gebühr durch Abbuchung oder Einziehung entrichtet, ermäßigt sich diese um 21 Euro.
  • Zusätzlich 1,2 Prozent des Pfandbetrages, wenn zugleich mit dem Eigentum auch ein Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen werden soll (der Kaufpreis wird z.B. mit einem Kredit finanziert)
    Auch diese Eintragungsgebühr wird im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben und kann mittels Zahlschein beglichen werden.

Er- und Aufschließungen

Jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss aufgeschlossen werden. Erkundigen Sie sich daher vor einem Kauf bei Ihrer Baubehörde.

Die Aufschließung kann folgende Bereiche betreffen:

  • Wasser (Wasserwerke)
  • Strom (E-Werke)
  • Gas (Gaswerke)
  • Fernheizung (Gemeinde)
  • Telefon (Telekom)
  • Abwasser (Gemeinde)
  • Abfälle (Gemeinde)

Aufgeschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da die Vorbesitzerin/der Vorbesitzer die Investitionskosten zur Aufschließung des Grundes in den Verkaufspreis einkalkuliert.

Zusätzliche Informationen

Weitere Informationen finden Sie auf den deutschsprachigen Seiten von HELP.gv.at.

Stand: 01.01.2016
Hinweis .
Abgenommen durch:
Bundeskanzleramt – HELP-Redaktion

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