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Grunderwerbsteuer NEU ab 1. Jänner 2016

ACHTUNG
Dieses "Thema des Monats" November 2015 entspricht den Regelungen zum Zeitpunkt seiner Veröffentlichung und wird nicht laufend aktualisiert.

Neue Bemessungsgrundlage ab 1. Jänner 2016

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich von der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) bemessen. Aktuell und nur mehr bis 31. Dezember 2015 sind u.a. Erwerbe im Familienkreis begünstigt. Bei diesen Erwerbsvorgängen wird die Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert, maximal jedoch von 30 Prozent des gemeinen Werts, wenn dieser nachgewiesen wird, berechnet.

Ab 1. Jänner 2016 muss die Grunderwerbsteuer immer mindestens vom Grundstückswert berechnet werden. D.h. dass ab dem Jahr 2016 bei Erwerbsvorgängen im Familienkreis die Grunderwerbsteuer nicht mehr vom dreifachen Einheitswert des Grundstücks (max. von 30 Prozent des gemeinen Werts), sondern vom sogenannten Grundstückswert berechnet wird.

Der Grundstückswert ist entweder

  • die Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes oder
  • ein von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert (abzüglich eines eventuellen Abschlags)

Wird nur ein Anteil an einem Grundstück übertragen, ist nur der anteilige Bodenwert bzw. Gebäudewert anzusetzen. Die Details bezüglich der Hochrechnung des Bodenwertes und zur Ermittlung des Gebäudewertes sowie der anzuwendende Immobilienpreisspiegel und die Höhe eines eventuellen Abschlags werden in einer Verordnung geregelt. Diese wird voraussichtlich kurz vor Jahresende vom Bundesminister für Finanzen erlassen.

Alternativ kann von der Steuerschuldnerin/vom Steuerschuldner ein geringerer gemeiner Wert durch ein Gutachten nachgewiesen werden. In diesem Fall gilt der geringere gemeine Wert als Grundstückswert.

Bei Erwerbsvorgängen im Familienkreis von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gilt auch ab 1. Jänner 2016 weiterhin der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage.

Bei Erwerbsvorgängen außerhalb des Familienkreises wird zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben unterschieden. Bei entgeltlichen Erwerben wird aktuell und auch ab 1. Jänner 2016 der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) als Bemessungsgrundlage herangezogen. Bei unentgeltlichen Erwerben (z.B. durch Erbanfall) außerhalb des Familienkreises wird noch bis 31. Dezember 2015 der gemeine Wert zur Steuerberechnung verwendet. Ab 1. Jänner 2016 gilt in diesen Fällen der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage.

Neue Steuersätze ab 1. Jänner 2016

Entscheidend für die Höhe des Steuersatzes ist, ob die Übertragung innerhalb oder außerhalb des Familienkreises erfolgt und ob es sich um einen entgeltlichen oder einen unentgeltlichen Erwerb handelt.

Die Grunderwerbsteuer beträgt im Allgemeinen 3,5 Prozent von der Bemessungsgrundlage. Beim Erwerb im Familienkreis beträgt sie noch bis 31. Dezember 2015 2 Prozent von der Bemessungsgrundlage.

Ab 1. Jänner 2016 beträgt die Steuer beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken

  • für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent,
  • für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent,
  • darüber hinaus 3,5 Prozent

des Grundstückswertes.

Innerhalb des Familienkreises wird ab 1. Jänner 2016 immer Unentgeltlichkeit angenommen. Daher kommt bei Erwerbsvorgängen innerhalb des Familienkreises künftig jedenfalls der Stufentarif zur Anwendung. Als Bemessungsgrundlage wird dabei immer der Grundstückswert herangezogen.

Für die Ermittlung des Stufentarifs müssen Erwerbe, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben, zusammengerechnet werden.

Bei allen Erwerbsvorgängen im Familienkreis von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer auch ab 1. Jänner 2016 weiterhin 2 Prozent vom Einheitswert.

Für alle übrigen Erwerbe (z.B. Kauf eines Grundstücks außerhalb des Familienkreises) kommt ab 1. Jänner 2016 der Steuersatz von 3,5 Prozent zur Anwendung.

Ab 1. Jänner 2016 kann die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Erwerben (z.B. Erwerbe im Familienkreis, Schenkungen an Personen außerhalb des Familienkreises, Erwerbe von Todes wegen) auf Antrag über bis zu fünf Jahre verteilt werden, wobei sich die Steuer in Abhängigkeit von der Verteilungsdauer um jeweils 2 Prozent pro Jahr erhöht. Dafür muss der Erwerbsvorgang mit einer Abgabenerklärung angezeigt werden, im Falle einer Selbstberechnung ist die Entrichtung in Jahresbeträgen nicht möglich.

Abgrenzung entgeltlicher/unentgeltlicher Erwerb

Ab 1. Jänner 2016 werden die Begriffe der Unentgeltlichkeit und der Entgeltlichkeit genau definiert. Erstmals werden Erwerbsvorgänge unter bestimmten Voraussetzungen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten. Diese aufgespaltenen Erwerbsvorgänge werden als teilentgeltlich bezeichnet.

Zu den unentgeltlichen Erwerben zählen Erbanfall, Vermächtnis, Erfüllung eines Pflichtanteils sowie Erwerbe unter Lebenden im begünstigten Familienkreis. Innerhalb des Familienkreises gelten alle Erwerbsvorgänge als unentgeltlich.

Außerhalb des Familienkreises gilt ein Erwerb als

  • unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 Prozent,
  • teilentgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 30 Prozent, aber nicht mehr als 70 Prozent,
  • entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70 Prozent

vom Grundstückswert beträgt.

Bei teilentgeltlichen Erwerben kommt auf den unentgeltlichen Teil der Stufentarif zur Anwendung, der entgeltliche Teil unterliegt dem "normalen" Grunderwerbsteuertarif von 3,5 Prozent.

Liegt eine Gegenleistung vor und kann ihre Höhe nicht ermittelt werden, gilt der Erwerbsvorgang als teilentgeltlich, wobei die Gegenleistung in Höhe von 50 Prozent des Grundstückswertes angenommen wird.

Erwerbsvorgänge im Familienkreis

Zum Familienkreis zählen aktuell:

  • die Ehegattin/der Ehegatte
  • die eingetragene Partnerin/der eingetragene Partner
  • die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten
  • ein Elternteil
  • ein Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind der Übergeberin/des Übergebers

Ab 1. Jänner 2016 wird der Begriff "Familienkreis" erweitert um:

  • Schwester, Bruder, Nichte und Neffe
  • Verschwägerte in gerader Linie (z.B. Schwiegereltern, Schwiegerkinder)

Erwerbsvorgänge innerhalb des Familienkreises gelten ab 1. Jänner 2016 immer als unentgeltlich.

Betriebliche Grundstücke

Bisher ist die Grunderwerbsteuer nur dann angefallen, wenn 100 Prozent einer Gesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, in einer Hand vereinigt wurden. Ab 1. Jänner 2016 wird Grunderwerbsteuer bereits dann fällig, wenn lediglich 95 Prozent der Anteile in einer Hand vereinigt werden. Dies betrifft sowohl Personen- als auch Kapitalgesellschaften.

Grunderwerbsteuer fällt auch dann an, wenn sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, so verändert, dass mindestens 95 Prozent der unmittelbar gehaltenen Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafterinnen/Gesellschafter übergehen.

Der Betriebsfreibetrag wird ab 1. Jänner 2016 von 365.000 Euro auf 900.000 Euro erhöht. Die Befreiung greift nicht nur bei unentgeltlichen, sondern auch bei teilentgeltlichen Erwerbsvorgängen. Liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor, vermindert sich der Freibetrag aliquot in jenem Ausmaß, das dem entgeltlichen Teil entspricht. Der verminderte Freibetrag wird dann vom Wert des unentgeltlichen Teils abgezogen. Ein teilentgeltlicher Erwerbsvorgang wird allerdings nur in jenen Ausnahmefällen vorliegen, bei denen die Übertragung auf eine Person außerhalb des Familienkreises erfolgt und die Gegenleistung unter dem Grundstückwert liegt (innerhalb des Familienkreises gelten alle Erwerbsvorgänge als unentgeltlich).

Tabellen zur Übersicht

Bisherige Regelung (gültig bis 31. Dezember 2015)

Bis 31. Dezember 2015Innerhalb FamilienkreisAußerhalb FamilienkreisInnerhalb Familienkreis Land- und Forstwirtschaft
Bemessungs-grundlageSteuersatzBemessungs-grundlageSteuersatzBemessungs-grundlageSteuersatz
Entgeltlicher Erwerb3-facher Einheitswert (max. 30 Prozent vom gemeinen Wert)2 ProzentGegenleistung (z.B. Kaufpreis)3,5 ProzentEinheitswert2 Prozent
Unentgeltlicher Erwerb3-facher Einheitswert (max. 30 Prozent vom gemeinen Wert)2 ProzentGemeiner Wert3,5 ProzentEinheitswert2 Prozent

Neue Regelung (gültig ab 1. Jänner 2016)

Ab 1. Jänner 2016Innerhalb FamilienkreisAußerhalb FamilienkreisInnerhalb Familienkreis Land- und Forstwirtschaft
Bemessungs-grundlageSteuersatzBemessungs-grundlageSteuersatzBemessungs-grundlageSteuersatz
Entgeltlicher ErwerbNicht möglichGegenleistung (z.B. Kaufpreis)3,5 ProzentEinheitswert2 Prozent
Unentgeltlicher ErwerbGrundstückswertStufentarifGrundstückswertStufentarifEinheitswert2 Prozent
HINWEIS
Eine Übersicht über bisherige "Themen des Monats" findet sich ebenfalls auf HELP.gv.at.
Stand: 01.11.2015
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Abgenommen durch:
Bundeskanzleramt – HELP-Redaktion