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Allgemeines zur Eigentümergemeinschaft

Jede Wohnungseigentümerin/jeder Wohnungseigentümer ist nicht nur berechtigt, ihre/seine Wohnung ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen, sondern sie/er ist auch Miteigentümerin/Miteigentümer der (Gesamt-)Liegenschaft.

Allgemeine Teile einer Liegenschaft

Eine Liegenschaft besteht nicht nur aus den einzelnen Wohnungen, sondern auch aus Stiegenhäusern, Dächern, Fassaden, Heizungsräumen, Fahrradabstellplätzen, Müllräumen, Müllplätzen, Verkehrsflächen, Kinderwagenabstellplätzen etc. Bei diesen Teilen der Liegenschaft handelt es sich um sogenannte "allgemeine Teile".

HINWEIS
Auch ein Garten kann allgemeiner Teil einer Liegenschaft sein, wenn er dieser Verwendung gewidmet wurde ("allgemeiner Teil kraft Widmung"). Andere Teile, wie z.B. das Stiegenhaus, müssen zwingend immer allgemeine Teile der Liegenschaft sein, weil dieses zwingend genutzt werden können muss, um zu den einzelnen Wohnungen zu gelangen ("notwendiger allgemeiner Teil").

Verwaltung der Liegenschaft durch die Eigentümergemeinschaft

Zahlreiche Angelegenheiten in Zusammenhang mit Wohnungseigentum müssen gemeinschaftlich geregelt werden. Die Eigentümergemeinschaft hat das Recht, über die Liegenschaft zu bestimmen. Folgende Angelegenheiten sind z.B. üblicherweise von einer Eigentümergemeinschaft zu erledigen:

  • Durchführung von Reparaturen/Renovierungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
  • Festlegung der Höhe der Reparaturrücklage
  • Bestellung einer Hausverwaltung

Die Eigentümergemeinschaft ist im Hinblick auf die Verwaltung der Liegenschaft eine juristische Person und kann als solche Verträge abschließen (z.B. mit Handwerkern, mit Gebäudeversicherern, mit Reinigungsfirmen oder mit einer Hausverwaltung).

Als juristische Person benötigt die Eigentümergemeinschaft eine Vertreterin/einen Vertreter, um nach außen hin auftreten bzw. handeln zu können. Grundsätzlich wird die Eigentümergemeinschaft durch die Verwalterin/den Verwalter vertreten. Sobald es eine Verwalterin/einen Verwalter gibt, handelt nur noch diese/dieser im Namen der Eigentümergemeinschaft. Wurde kein Verwalter bestellt, kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft vertreten. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Eigentumsanteilen an der Liegenschaft. Das bedeutet, dass z.B. auch ein einziger Wohnungseigentümer die Mehrheit der Wohnungseigentümer darstellen kann, wenn er Eigentümer von mehr als der Hälfte der Liegenschaftsanteile ist. 

Weiterführende Links

Rechtsgrundlagen

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Stand: 22.08.2016
Hinweis .
Abgenommen durch:
Bundesministerium für Justiz