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Begründung von Wohnungseigentum

Allgemeine Informationen

In der Regel begründet man Wohnungseigentum (z.B. im Zuge der Neuerrichtung eines Gebäudes oder bei bestehenden Häusern) durch eine schriftliche Vereinbarung der Miteigentümerinnen/Miteigentümer, dem so genannten Wohnungseigentumsvertrag, der beim zuständigen Grundbuchsgericht zu verbüchern ist. Wohnungseigentum kann aber auch "durch Richterspruch" im Teilungsverfahren (zivilrechtliche Aufteilung einer Liegenschaft) begründet werden.

Davor müssen allerdings einige Voraussetzungen für die Wohnungseigentumsbegründung erfüllt werden.

Die Begründung von Wohnungseigentum an einer Liegenschaft erfordert folgendes Verfahren:

  • Einholen von Bescheinigungen/Gutachten
    • Bescheinigung der Baubehörde (in Wien: die MA 37) oder Gutachten einer Sachverständigen/eines Sachverständigen über die Anzahl der selbstständigen wohnungseigentumsfähigen Objekte sowie
    • Gutachten über die Nutzwertberechnung (Parifizierung)
  • Erstellung des Wohnungseigentumsvertrags
  • Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung), denn erst mit der Verbücherung wird das Wohnungseigentum begründet

Seit 1. Mai 2012 gibt es für künftige Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer eine Erleichterung, die bereits vor der Begründung des Wohnungseigentums das Miteigentum an einem Anteil der Liegenschaft in das Grundbuch einverleibt oder die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum an einem Anteil im Grundbuch eingetragen haben. Unter Zustimmung aller Miteigentümerinnen/Miteigentümer, Wohnungseigentumsbewerberinnen/Wohnungseigentumsbewerber und bestimmter Buchberechtigten kann die notwendige Veränderung der bestehenden Miteigentumsanteile durch Berichtigung im Grundbuch erfolgen.

Voraussetzungen

Gegenstand des Wohnungseigentums können sein:

  • Wohnungen,
  • Geschäftsräume,
  • Garagen,
  • sonstige selbstständige Räumlichkeiten
  • sowie Kfz-Abstellplätze (wohnungseigentumstaugliche Objekte).

Gegenstand des Zubehör-Wohnungseigentum (das ist das mit dem Wohnungseigentum am "Hauptobjekt" verbundene Recht, ein Zubehörobjekt ausschließlich zu nutzen) können sein:

  • Keller- und Dachbodenräume,
  • Hausgärten,
  • Lagerplätze.

Aufgrund der Wohnrechtsnovelle 2015 wird nun klargestellt, dass durch die Eintragung des "Hauptobjekts" (z.B. Wohnung) im Grundbuch auch dessen Zubehör miterfasst ist. Es bedarf somit keiner selbstständigen Eintragung von Zubehörobjekten im Grundbuch. Voraussetzung ist allerdings, dass aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden ersichtlich ist, dass das Zubehörobjekt (z.B. Kellerabteil) dem jeweiligen Hauptobjekt (z.B. Wohnung) zugeordnet ist. Bei den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden handelt es sich beispielsweise um den Wohnungseigentumsvertrag, um das Nutzwertgutachten oder die behördliche bzw. gerichtliche Nutzwertermittlung oder Nutzwertfestsetzung.

Die vorab genannte Regelung gilt auch für solche Eintragungen bzw. Übertragungen, die in der Vergangenheit (also vor dem 1. Jänner 2015) stattgefunden haben. Das bedeutet beispielsweise, wenn das Hauptobjekt (z.B. Wohnung) vor dem 1. Jänner 2015 ohne die ihm zugeordneten Zubehörobjekte (z.B. Kellerabteil) in das Grundbuch eingetragen wurde, wurde trotzdem auch an dem Zubehörobjekt wirksam Wohnungseigentum begründet. Dies setzt allerdings wiederum voraus, dass beispielsweise aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder dem Nutzwertgutachten zweifelfrei ersichtlich ist, dass das Zubehörobjekt (z.B. Kellerabteil) der jeweiligen Wohnung zugeordnet ist.

Die oben ausgeführten Bestimmungen gelten nicht nur für die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch für die Übertragung von Zubehörobjekten. Zusätzlich ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer bei der Übertragung eines Zubehörobjekts von einer Wohnungseigentümerin/einem Wohnungseigentümer auf eine andere Wohnungseigentümerin/einen anderen Wohnungseigentümer nicht mehr erforderlich. Dasselbe gilt auch für die wechselseitige Übertragung von Zubehörobjekten zwischen zwei Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümern (Tausch).

HINWEIS
Seit In-Kraft-Treten des Wohnungseigentumsgesetzes mit 1. Juli 2002 muss bei Neubegründung von Wohnungseigentum zwingend an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten einer Liegenschaft gleichzeitig Wohnungseigentum begründet werden.

Zuständige Stelle

Das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich die Liegenschaft befindet.

Verfahrensablauf

Antragstellung

Der Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) ist beim zuständigen Grundbuchsgericht zu stellen.

Erforderliche Unterlagen

Kosten

  • Eingabengebühr für den Antrag: 42 Euro
    Wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt: 59 Euro
  • Zusätzlich für die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb des Eigentums: 1,1 Prozent vom Kaufpreis
  • Wird das Objekt durch eine Hypothek belastet: nochmals 1,2 Prozent des Pfandrechts
HINWEIS
Wird bei Eintragungen zum Erwerb des Eigentums die Gebühr durch Abbuchung oder Einziehung entrichtet, ermäßigt sich diese um 21 Euro.
Stand: 01.01.2016
Hinweis .
Abgenommen durch:
Bundesministerium für Justiz

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