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Allgemeines zum Mietrecht

Mieterinnen/Mieter und Vermieterinnen/Vermieter haben unterschiedliche Rechte und Pflichten, je nachdem, ob und inwieweit das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt:

In welches dieser drei "Segmente" des Mietrechts ein Mietvertrag fällt, richtet sich nach den relativ umfangreichen Regeln in § 1 MRG. Als Faustregel lässt sich sagen, dass

  • die Miete von Wohnungen in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern zumeist dem Vollanwendungsbereich,
  • die Miete von Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und von Wohnungen in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, meist dem Teilanwendungsbereich

des Mietrechtsgesetzes unterliegen.

Mietverträge über Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen (Ein- oder Zweifamilienhäuser) oder Geschäftsräumlichkeiten sind von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes zur Gänze ausgenommen. Bei der Miete eines Ein- oder Zweifamilienhauses liegt allerdings nur dann ein nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegendes Mietverhältnis vor, wenn der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurde.

TIPP
Erkundigen Sie sich vor Abschluss eines Mietvertrags bei einer Beratungsstelle, ob das beabsichtigte Mietverhältnis dem Vollanwendungs- oder dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt oder von der Anwendung des MRG zur Gänze ausgenommen ist. Informationen rund um die Miete sowie die Broschüre "Mietrecht für Mieter" zum Download findet sich auf dem Portal der Arbeiterkammern.

Kurz gesagt besteht der wesentliche Unterschied zwischen den drei Segmenten des Mietrechts darin, dass zugunsten der Mieterinnen/Mieter

  • im Vollanwendungsbereich des MRG
    ein Preisschutz und ein Beendigungsschutz (Kündigungsschutz)
  • im Teilanwendungsbereich des MRG
    nur der Beendigungsschutz (Kündigungsschutz)
  • im Vollausnahmebereich des MRG
    weder ein spezieller gesetzlicher Preisschutz noch ein spezieller Beendigungsschutz (Kündigungsschutz)

besteht.

Aufgrund der mit 1. Jänner 2015 in Kraft getretenen Wohnrechtsnovelle 2015 kam es zu einer Erweiterung der Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters im Bereich von mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten (z.B. Thermen). Die Vermieterin/der Vermieter ist seitdem zur Erhaltung (Reparatur und Austausch) von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses verpflichtet. Dies gilt aber nicht, wenn die Mieterin/der Mieter selbst während eines laufenden Mietverhältnisses nachträglich eine Heiztherme in die Wohnung eingebaut hat. In diesem Fall hat die Mieterin/der Mieter auch selbst für die Erhaltung der Therme Sorge zu tragen. Mieterinnen/Mietern, die in der Vergangenheit ein defektes Gerät auf eigene Kosten reparieren beziehungsweise austauschen haben lassen, steht kein rückwirkender Aufwandersatzanspruch gegen die Vermieterin/den Vermieter zu.

Die erweiterte Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters für mitvermietete Wärmebereitungsgeräte bezieht sich auf Mietverträge, die dem so genannten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, sowie auf Miet- und sonstige Nutzungsverträge, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegen (z.B. Genossenschaftswohnungen). Erfasst sind zudem auch Wohnungsmietverträge, die in den Teilanwendungsbereich  des Mietrechtsgesetzes fallen. Im Teilanwendungsbereich gilt die erweiterte Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters jedoch nur für Wohnungs-Mietverträge und nicht für Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten.

Die erweiterte Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1. Jänner 2015 abgeschlossen wurden.

Rechtsgrundlagen

Stand: 22.07.2016
Hinweis .
Abgenommen durch:
Bundesministerium für Justiz